不動産投資を始めると、今までに見たことない税金を払う必要がありますよね。
世間の大半の方は、給与から所得税や住民税は自動的に控除され、自動車税も勝手に納付書が届いてそのまま納付して、税金についてはあまり気にしたことはなかったかも知れません。
タックスアンサーでは、よくある税の質問に対する一般的な回答を税金の種類ごとに調べることができます。
出典：国税庁
しかし、税金について知識を少～しだけつけていただくと、知らないより得するケースも多々あります。
税金といっても様々な税金がありますが、大きくわけると国税と地方税に分類されます。
国税に代表されるのは法人税、所得税や消費税などです。地方税には事業税や住民税、固定資産税、自動車税などがあります。
国税と地方税という知識を知っていても意味がないので、今回は不動産投資関わる税金について簡単にご説明します。
さて、皆様が不動産投資をする際に払う税金って何でしょうか？
例えば融資を受けて500万円（固定資産税評価350万）の物件を購入したケースで考えてみます。銀行から融資を受ける際には金銭消費賃貸借契約を交わします。この時契約書に2,000円の印紙税がかかります。
ご存知だと思いますが切手みたいなの貼るんですよ。
①印紙税
次に売主様との不動産売買契約を交わします。またまた、契約書に2,000円の②印紙税がかかります。
ここでも先ほどと同じ文書に対して課税されます。
印紙税は文書記載金額によりその税額が異なりますが、全ての文書に課税されるわけではなく、課税される文書は限定されています。
ちなみに、印紙を貼らず税務調査で指摘された場合には、本来納付する印紙税の3倍となる過怠税を納めなければならない結構えげつない税金です。
1000万円の契約書ですと20,000円の印紙税なので、過怠税は6万円になります。
ここはやり方で1.1倍の過怠税で済ますこともできます。
そして契約後に法務局で不動産登記を進めするとき70,000円の登録免許税がかかります。
登録免許税は住宅の種類や面積によって軽減措置があります。特に申請などはなく要件を満たせば軽減税率によって計算されます。
軽減されるのかな！？って考えたかた残念ですが自己居住用建物のみが軽減税率の要件とされます。
②登録免許税
④不動産取得税
そして、購入後安心したころに52,500円の不動産取得税の納税通知がきます。
おいおい、不動産購入しただけなのに何度税金納めるんだよって思いますよね。こちらも軽減税率あるのですが、残念ながら賃貸用住宅には適用されません。
⑤所得税等（所得税、法人税、消費税、住民税、事業税）
不動産投資を順調に進め利益がでているところ個人の場合には翌年3/15に申告をし、所得税及び住民税さらに消費税、事業税がかかります。法人の場合には決算から2ヶ月後に申告し法人税及び住民税さらに消費税、事業税がかかります。（事業税、消費税は場合により課税されません）
個人や法人は不動産所得以外の収入、所得控除、税額控除によってその税額は大きくかわります。
また、よくあるご相談の一つに個人と法人どちらがいいの？と聞かれますが、正直給与や家族構成などそれぞれケースバイケースになりますので、シミュレーションを立てて考える必要があります。
参考に東京都の中小法人の実効税率（法人税、住民税、事業税あわせた負担割合）は利益が
400万円以下 21.4％
400万超～800万以下 23.2％
800万超 33.5％
であることから、個人の所得（利益部分）に対する所得税、住民税、事業税の負担割合がいずれかを超える時点で法人が得するということになります。具体的な説明は後日別の機会でご説明いたします。
⑥固定遺産税
そして、購入後賃貸を開始し翌年4月に約9000円の⑥固定資産税の納税通知が届きます。
固定資産税は賃貸用不動産でも軽減措置はあります。戸建の居住用土地については、200㎡までは固定資産税評価額の1/6ををもとに課税されます。
２００㎡というと約60坪ぐらいなのでほぼこの軽減措置がされます。
⑦所得税等（所得税、法人税、住民税）
数年後、不動産を売買すると売却益に対して所得税及び住民税又は法人税及び住民税がかかります。
所得税の場合には、所有期間によってその税額計算方法が異なり、5年以下 5年超で変わります。
具体的には賃貸用不動産の場合には住民税もあわせた税率で
5年以内 39.63％
5年超 20.315％
となります。5年以内だと4割近い税金がとられるってぼったくりもいいところですよね。
しかも、賃貸用不動産ですと特別控除が使えないのがキツイです。
法人の場合には、法人利益の実効税率分だけになります。従って、他の経費がかかってその年に利益がでないと課税はされないとこいうことになります。
また、あまりケースとしては少ないと思いますが、贈与した場合には贈与税が、相続した場合には相続税がかかります。
（注）上記税額は概算数字になりますので、地方条例や改正によって変更されている場合がありますのでご留意ください。
なんだか色々な税金がかかってわけわからないですが、まとめると。
1.印紙税
2.登録免許税
3.不動産取得税
4.法人税
5.所得税
6.消費税
7.住民税
8.事業税
9.固定資産税
10.贈与税
11.相続税
の11もの税金について今後考えることなります。
物件購入で必ずかかる税金は1.印紙税 2.登録免許税 3.不動産取得税 9.固定資産税 で約13万円になります。
必ずかかる税金、場合によってはかからない税金、税額もその方法によって大きく変わるのですが、まずご自身が今後関わる税金について知ることが大切です。
